서울의 최대 재건축 구역인 한남 3구역이 10월부터 이주가 시작 예정입니다.
한남 3구역은 현재 거주하고 있는 가구 수가 1만명에 달하는 대규모 재건축 구역이기 때문에 그와 관련된 이주비 대출 금액도 사상 최고 수준이라고 합니다.
이러한 한남 3구역에 대해 간략히 알아보고 재건축 시 필요한 이주비 대출에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.
한남3구역 재개발
한남3구역 재개발은 지난 23년 6월 관리처분인가가 난 사업장으로 서울시 용산구에 위치한 한남동 일대의 재개발 구역입니다.
서울시의 강남구, 서초구, 반포구와 더불어 4대장인 용산구에 자리 잡고 있기 때문에 대한민국 핵심지에 진행되는 1만 가구 이상의 대규모 재개발 구역이라 뉴스나 여러 매체에서 엄청난 관심을 끌기도 했습니다.
이러한 사업장이 현재 이주를 시작하고 있고 1만 가구의 수요가 주변 전월세 시장에 적지 않은 영향을 줄 것이라 예상됩니다.
아래 링크를 통해 한남3구역 재개발에 대해 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.
한남3구역 재개발 알아보기
한남3구역 이주비 대출 금액은?
그렇다면 1만 가구 이상의 대규모 재개발 사업장인 한남 3구역의 이주비 대출은 얼마나 나오는지 알아보겠습니다.
우선 한남 3구역 재개발에 이주가 필요한 가구 수는 1만 가구이지만 실제 한남 3구역의 재개발 조합원들의 규모는 3,848명이라고 합니다. 이주비 대출 산정에 근거가 되는 조합원들의 종전자산 평가액이 5.4조원으로 평가되었기 때문에 LTV 50%를 적용하여 이주비 대출 규모는 2.7조원 수준이 될 것이라고 알려져 있습니다.
한남 3구역 재개발 이주비 대출 금액인 2.7조원은 과거 서초구 반포주공 1단지의 이주비 대출 금액인 1조5000억원, 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 1조4000억원의 이주비 규모보다 2배가량 더 큰 규모라고 볼 수 있습니다.
| 구역명 | 이주비 대출 규모 |
| 용산구 한남 3구역 | 2조 7천억원 |
| 서초구 반포주공 1단지 | 1조 5천억원 |
| 강동구 둔촌주공 | 1조 4천억원 |
이러한 이주비 대출은 현재 우리은행과 협약을 맺어 우리은행에서 기본 이주비 대출이 실행되지만 이주비 대출이 부족한 조합원은 시공사에서 시행하는 추가비 대출을 받을 수 있는데 그 금액까지 합친다면 총이주비 대출의 규모는 약 3조원이 넘을 것이라 예상됩니다.
이주비 대출 특징
위의 한남3구역 재개발 이주비 대출처럼 이주비 대출은 재개발이 진행될 경우 해당 사업장에 거주하고 있던 사람들이 재개발이 진행되는 동안 임시로 집을 얻어야 하는데 그에 필요한 자금을 충당 시켜주는 대출 상품입니다.
이주비 대출은 기존 다른 주택담보대출과 형태는 유사하지만 담보로 잡는 물건이 약간 상이한데 주택담보대출은 주택을 담보하는 대출이지만 이주비 대출은 아직 건물이 지어진 것이 아니기 때문에 건물이 아닌 재개발 구역의 토지를 담보로 대출이 실행된다는 특징이 있습니다.
또한 이주비 대출이 실행될 경우 대출에 대한 이자가 발생하게 되는데 이 경우, 조합에서 무상으로 대납해 주는 경우가 있고 이자 비용을 빌려주는 경우가 있을 수 있습니다.
만약 조합에서 이자 비용을 무상으로 대납해 준다면 조합원 입장에서는 이자 비용만큼 추가적인 소득을 취하는 것으로 볼 수 있기 때문에 15.4%의 소득세를 납부하여야 하지만, 조합에서 빌려주는 형식으로 납부해 주고 조합원이 나중에 갚는 방식으로 한다면 소득세 대상에서 제외될 수 있습니다.
이주비 대출 조건
하지만 이러한 이주비 대출도 단순히 재개발 사업장에 속해 있는 조합원이라고 모두 받을 수 있는 것은 아닙니다.
조합원이라고 해도 다른 주택담보대출이나 전세 대출과 마찬가지로 무주택자, 1주택자, 다주택자의 포지션에 따라 대출 가능 규모가 달라집니다.
이주비 대출의 상품에 따라 다르긴 하지만 대출 기간은 3~5년 정도로 진행되고 대출을 갚는 방식은 대출 기간이 끝날 때 한꺼번에 갚는 방식으로 진행됩니다.
또한 대출 금리 역시 재개발 사업장의 상황에 따라 모두 상이하기 때문에 직접 사업장을 통해 대출 금리를 알아보시는 것을 추천해 드립니다.
| 대출 기간 | 3~5년 |
| 대출 금리 | 사업장별 상이 |
| 대출 상환 방식 | 만기일시상환 |
무주택자
우선 주택 보유 상황별로 나누기 전에 사업장의 위치가 어느 지역인지에 따라 대출 담보 비율인 LTV가 바뀌게 됩니다.
즉, 주택의 상황과 재개발 사업자의 위치에 따라 대출 한도가 결정되는 것입니다. 무주택자의 경우, 투기과열지구라면 50%, 조정 지역이라면 60%, 비규제 지역이면 70%까지 대출 한도를 받게 됩니다.
따라서 만약 한남 3구역 재개발 사업장의 무주택자인 조합원이 있다면 용산구에 위치한 한남 구역의 경우 규제 지역에 위치하고 투기과열지구로 지정되어 있기 때문에 50%의 LTV를 적용받게 됩니다.
1주택자
1주택자의 경우 주택 가격에 따라 달라집니다. 9억 이하는 투기과열지구 기준으로 40% / 9억 초과 20% / 15억 초과 0%로 구분됩니다. 여기서 1주택자의 기준은 재개발 구역에 1채만 소유하고 있어야 하고, 만약 다른 집을 추가로 가지고 있다고 하면 그 집을 처분한다는 약정을 받고 이주비 대출이 실행됩니다.
다주택자
다주택자의 경우 이주비 대출이 나오지 않습니다. 어떻게 보면 당연하다고 볼 수도 있는데 이주비 대출 시행의 이유가 살고 있던 집이 재개발에 들어가 갈 곳이 없으니 다른 집을 구해라는 의미로 이주비 대출이 나오는 데, 다주택자의 경우 이런 상황에 해당하지 않기 때문에 이주비 대출은 나오지 않습니다.
| 구분 | 투기과열지구 | 조정지역 | 비규제지역 | |
| 실수요자 | 50% | 60% | 70% | |
| 1주택자 | 9억 이하 | 40% | 50% | 60% |
| 9억 초과 | 20% | 30% | 60% | |
| 15억 초과 | 0% | 0% | 0% | |
| 다주택자 | 0% | 0% | 0% | |
이렇게 한남 3구역을 통해 이주비 대출에 대해 알아보았는데 한남 3구역 외에 서울과 수도권, 지방에 할 것 없이 재개발 사업장은 앞으로도 계속 나올 것이기 때문에 이번 기회에 잘 알아두시면 도움이 될 것이라 생각합니다.