아파트 공급 방식에는 선분양과 후분양 방식이 있습니다. 현재는 2가지 방식 중 하나를 선택하여 건설사가 공급이 가능한데 이러한 공급 방식에는 어떤 차이가 있고 장점과 단점이 있는지 한번 알아보겠습니다.
선분양 제도
선분양 제도란 아파트가 완공되지 않았음에도 먼저 분양을 해서 수요자를 확정하는 방식입니다. 아직 지어지지 않은, 형체가 없는 물건에 대해 값을 메기고 이걸 산다는 것이 일반적인 다른 물건에서는 찾아보기 어려운 방식인데 부동산 시장에서는 이것이 가능합니다.
선분양제도는 1970년대 강남 재개발 당시 등장했던 것으로 당시 재개발 되면서 질 좋은 집을 대량으로 건설하기 위해 정부는 선분양제도를 도입하게 되었고, 상당히 빠르게 재개발이 완료되는 효과를 얻을 수 있었습니다. 그렇게 등장했던 선분양 제도가 현재까지 이어지면서 약 50년 가까이 된 것입니다.
현재는 선분양제도와 후분양제도 중 선분양제도를 많이 사용하고 있는데 그 이유는 무엇일까요? 바로 건설사가 좋아하기 때문입니다. 사실 아파트를 짓고 분양한다는 것은 엄청난 자금을 필요로 하는 일입니다. 하지만 아무리 대형 건설사라고 해도 아파트 건설 비용을 모두 자기들이 가지고 있는 자금으로 한다는 것을 거의 불가능한 일이고, 건설사 입장에서도 리스크가 너무 크기 때문에 선분양제도를 채택하고 있습니다. 선분양제도에서는 아파트가 완공되기 전에 계약을 하기 때문에 수요자들은 아파트의 조감도와 평면도, 분양가 등을 검토하여 청약을 신청하게 됩니다.
이렇게 청약에 신청 후 당첨이 되면, 우선 계약금 10%를 납입하게 되고 이후에 중도금과 잔금을 납부하면서 아파트 분양이 완료되게 됩니다. 이때 납부했던 계약금과 중도금을 가지고 건설사들은 아파트를 짓는데 이 자금을 활용하게 됩니다.
후분양제도
반면 후분양제도는 선분양제도와 다르게 집이 다 지어진 상태에서 분양하는 것을 이야기합니다. 즉, 수요자들은 집의 실물을 보고 계약할 수 있기 때문에 선분양보다는 더 신뢰가 간다는 특징이 있습니다.
후분양제도는 선분양제도에 비해 도입 시기가 매우 늦는데 2017년부터 단계적으로 도입이 시작되었습니다. 현재 후분양의 경우 주택 공정률이 전체 층수에 2/3 수준에 도달하면 입주자를 모집하는 공고를 낼 수 있습니다. 이후에는 80% 수준까지로 입주자 모집 공고 수준을 논의하고 있습니다.
그렇다면 앞서 선분양제도는 건설사들이 수요자들의 비용으로 건설 자금을 충당한다고 하였는데 후분양에서는 어떤 비용으로 자금을 충당하는 것일까요? 바로 은행에서 돈을 빌려 건설 자금을 충당하게 됩니다. 선분양에서는 수요자들의 돈으로 자금을 끌어다 썼기 때문에 별도의 이자 부담은 없었지만 후분양에서는 은행에 돈을 빌려 사용했기 때문에 이자 비용이 발생하게 됩니다. 즉, 건설사는 대출을 통해 건설 자금을 충당하고 그로 인해 발생하는 이자 비용까지 감당을 해야하는 것입니다.
하지만 후분양에서는 이렇게 발생하는 금융비용까지 모두 분양가에 포함해 건설사는 자금 회수를 하기 때문에 자연스럽게 선분양보다 분양가가 높아진다는 특징이 있습니다.
선분양과 후분양의 차이와 장단점
앞서서도 선분양제도와 후분양제도의 특징에 대해 간략히 알아보았는데 각 제도의 차이와 장단점에 대해 조금 더 자세히 알아보겠습니다.
선분양제도와 후분양 제도의 차이점은 우선 누구의 돈으로 주택을 짓냐가 가장 큰 차이입니다. 선분양제도는 수요자들의 돈으로 짓는 것이고, 후분양제도는 은행의 돈으로 아파트를 짓는 것입니다. 그리고 이런 차이가 있기 때문에 분양가에서도 차이가 납니다. 선분양의 경우, 수요자들의 돈으로 건설 자금을 충당하기 때문에 건설사 입장에서는 별도의 금융비용이 발생하지 않지만 후분양의 경우, 은행에서 대출을 받아 건설 자금을 충당하기 때문에 금융비용이 추가되어 분양가가 비싸지게 됩니다.
그리고 수요자 입장에서 본다면 선분양은 실물을 볼 수 없기 때문에 건설사에서 제공하는 도면과 조감도 등만 보고 결정을 해야 하는 단점이 있지만 후분양에서는 실물을 보고 결정을 할 수 있기 때문에 훨씬 더 신뢰를 가지고 계약을 할 수 있다는 장점이 있습니다.
즉, 쉽게 정리하면 선분양제도는 분양가가 상대적으로 싸지만 실물을 보지 못하고 계약을 한다 라는 특징이 있고, 후분양제도는 분양가는 상대적으로 비싸지만 실물을 보고 계약할 수 있다 라는 특징이 있습니다.
선분양과 후분양제도의 문제점
그렇다면 선분양과 후분양 제도의 문제점에 대해 알아보겠습니다. 선분양제도의 경우 수요자 입장에서 실물을 보고 살 수 없기 때문에 아파트 완공 후 품질에 대한 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 이미 아파트 분양에 대한 비용은 모두 지불하였는데 자신이 산 물건의 품질이 떨어진다면 불만이 생길 수 밖에 없습니다. 또한 선분양제도에서는 건설사의 부도나 파산에 따른 입주 기간 연장에 대한 리스크도 있습니다. 대형 건설사라면 그나마 낫겠지만 중소형 건설사의 경우 경기가 좋지 않은 경우에 파산하는 경우가 많이 있는데, 만약 건설사에 문제가 생겨 부도나 파산을 당하게 된다면 수요자들은 아파트가 완공될 때까지 전세 대출이나 월세 등 지속적인 금융 비용 발생의 리크스를 떠안게 될 수 밖에 없습니다.
반면 후분양제도의 경우, 분양가가 상대적으로 높아질 수 밖에 없습니다. 대략 건설 기간이 2~3년이 소요되는데 그동안에 은행에서 빌린 대출의 이자 비용이 모두 분양가로 녹아들기 때문에 분양가가 높아질 수 밖에 없고, 또한 건설사 입장에서는 분양에 대한 리스크가 너무 크기 때문에 건설 입찰에 잘 참여하려 하지 않게 됩니다. 이렇게 된다면 자연스럽게 공급이 줄어들고 그로 인한 아파트 가격이 상승될 수 밖에 없기 때문에 후분양 제도라고 항상 좋은 점만 있는 것은 아닙니다.
현재 시장에서는 선분양제도에서 발생하는 아파트 품질에 관한 이슈가 상당히 많고, 이에 대한 거부감도 매우 큰 상태이기 때문에 후분양제도의 도입에 대해 최근 논의가 많아지고 있는데 어떤 제도를 선택하던 그에 대해 미리 공부하고 알아두신다면 충분히 좋은 결정을 하실 수 있으실 것 같습니다.