경기도 광명시 광명동 275-3 사업지에서 광명롯데캐슬시그니처 단지의 분양이 시작될 예정입니다.
최근 부동산 시장이 그리 좋지 않지만 서울이나 서울과 인접한 경기도에서 진행하는 일부 분양은 높은 경쟁률로 마감되면서 분양에 있어서도 양극화가 진행되고 있습니다.
광명의 특징이라면 서울과 인접하여 접근성이 뛰어나지만 인접한 서울이 구로구, 금천구이기 때문에 서울 중에서도 노후화된 곳과 인접해 있다고 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 광명 역시 전체적인 느낌은 깨끗하다 라는 이미지보다는 노후화 되어 있고, 어수선한 느낌을 주는 곳이라고 볼 수 있습니다
하지만 오히려 이런 점이 장점이 되어 노후화 된 곳에서 새로운 신축이 공급된다면 어떨까요?
기본적으로 가장 중요한 것이 서울과의 접근성인데 이 부분은 광명이기 때문에 해소가 가능하고, 노후화되고 어수선한 분위기에서 신축이 공급된다라고 하면 괜찮은 경쟁률이 나올 수도 있지만 결국 중요한 것은 분양가이기 때문에 분양가가 어떠냐에 따라 분양 성적이 결정될 것 같습니다.
이런 관점에서 분양되는 이번 광명롯데캐슬시그니처 사업장에 대해 간단히 알아보도록 하겠습니다.
광명롯데캐슬시그니처 사업장
광명롯데캐슬시그니처 사업장은 광명시 광명동 일대 재개발으로 공급되는 단지입니다.
총 1,500세대 규모의 대단지로 구성될 예정이고, 이번 분양이 시작되는 물량은 533세대로 약 30% 정도의 물량입니다.
이번 분양으로 공급되는 물량은 전체 39, 49, 59 타입으로 중소형 평수로만 공급이 될 예정입니다. 59타입 정도의 사이즈는 신혼부부와 아이를 키우기에 적당한 크기라고 보이지만 49이하의 타입에서는 아이까지 키우기에는 약간 좁지 않을까 생각합니다.
평형도는 39와 49는 우선 넘어가고 59타입을 살펴보면, 59A / 59B1 / 59B2 / 59C 타입 총 4가지가 있습니다.
59A와 59C 타입은 서로 대칭형으로 구조 상 특이사항은 없고 59B1과 59B2는 4베이 판상형으로 동일한 구조로 구성되어 있습니다.
직접 보시면 아시겠지만 평면도만 봤을 때 인기 있는 타입은 당연히 59B1, 59B2 타입일 것으로 생각됩니다.
최근 공급되는 4베이 판상형 59타입은 거의 30평대와 비슷한 수준으로 구조를 잘 만들기 때문에 상당히 인기가 많은 타입인데 이번 광명롯데캐슬시그니처에서도 이 평형대가 가장 높은 경쟁률을 기록할 것으로 예상됩니다.
입주 시기는 27년 10월로 약 3년 6개월 정도의 기간이 남아 있습니다.
청약 일정
광명롯데캐슬시그니처는 지난 24′ 4/25일에 입주자모집공고가 발표되었고, 24′ 5/7일에 특별공급이 진행될 예정입니다. 입주자 발표는 5/16일로 예정되어 있습니다.
5/7일에 특별 공급이 시작되는 오산역 금강펜테리움 단지도 한번 보시는 것을 추천드립니다.
입지분석-서울과 접근성이 좋은 입지
광명롯데캐슬시그니처 사업장의 주변을 한번 살펴보겠습니다.
직장
광명시는 원래부터 광명시 자체의 일자리가 많은 지역이기 보다는 서울과 인접해 있기 때문에 서울 주요 일자리 지역에 대한 베드 타운의 역할을 맡고 있습니다.
물론 광명시 내에도 기아자동차 소하리 공장 등 일자리가 있긴 하지만 전체적으로 봤을 때 일자리가 풍부하고 금융 도시, IT 도시, 산업 도시 와 같은 이미지를 주는 곳은 아닙니다.
그에 반해 광명시는 주변 구로구나 금천구, 영등포구 등와 가깝기 때문에 출퇴근이 가능한 거리에 위치해 있습니다.
영등포구는 여의도를 품고 있는 대한민국 금융 도시이기 때문에 고소득의 직장이 많이 있는 곳이고, 구로구와 금천구는 소득 수준이 높은 직장이 많은 곳은 아니지만, 중소 제조업 등이 많은 곳으로 일자리 규모면에서는 상당히 큰 곳이라고 볼 수 있습니다.
교통
광명롯데캐슬시그니처 사업장에서 7호선 광명사거리역까지 도보로 13분 위치에 있기 때문에 충분히 역세권이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
7호선 광명사거리역을 기준으로 강남과 여의도, 광화문 주요 일자리 지역까지 소요 시간을 살펴보면 강남역까지 지하철 환승 1회 52분, 여의도역까지 버스 52분, 광화문역까지 지하철 환승2회 55분 정도 소요됩니다.
그외 주요 일자리까지의 소요시간은 다음과 같습니다.
| 구분 | 강남 | 여의도 | 광화문 | 구로/가디 | 판교 |
| 소요시간 | 52분 | 52분 | 55분 | 30분 | 68분 |
전체적으로 주요 일자리까지 1시간 이내에 도착할 수 있고, 환승도 1회 정도면 출퇴근이 충분히 가능해 보입니다.
즉, 강남이나 여의도, 광화문, 구로/가디 에서 일하시는 분들이 이 단지를 많이 찾을 가능성이 높고 그 사람들이 얼마나 지원하느냐에 따라 경쟁률이 결정될 것으로 예상됩니다.
학군
광명시에 위치한 롯데캐슬시그니처 사업장 인근으로 광일초, 광명남초, 광명서초등학교가 도보 10분거리에 모두 위치해 있습니다. 한 가지 아쉬운 점은 단지 내에 초등학교가 없다는 점인데 그래도 광명서초등학교가 큰 도로를 건너지 않고 걸어갈 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 가는 길이 구축 빌라 등이 많이 있기 때문에 통학 간에 주변 환경이 썩 좋아 보이지는 않습니다.
광일초등학교나 광명남초등학교는 가는 길에 차도를 건너야 하는데 광일초등학교는 1차선의 짧은 횡단보도만 건너면 되지만 광명남초등학교는 왕복 6차로의 긴 횡단보도가 있어 학부모 입장에서 통학 거리가 조금은 부담스러울 수도 있을 것 같습니다.
실제로는 광명서초등학교로 배정을 받는다고 하니 그나마 다행이라고 볼 수 있습니다.
환경
광명시에는 백화점은 따로 없고 사업장 인근으로도 도보로 이용 가능한 대형마트는 없는 상황입니다.
가장 가까운 대형마트가 홈플러스 부천점이나 코스트코 고척점 정도가 있고 같은 광명시 내에서는 독산역 인근 쪽으로 뉴코아 광명점이 있습니다.
모두 차량으로만 이동 가능하기 때문에 가깝다고는 할 수 없고 차량 기준 15분 정도 소요되기 때문에 차량으로 접근하시는 것을 추천드립니다.
그 외에 광명사거리역 쪽으로 스타벅스가 있고, 가장 가까운 대형 병원은 광명성애병원으로 차량 11분 거리에 있기 때문에 응급 상황 시 빠르게 접근하실 수 있습니다.
공급
광명시 인구는 약 28만 명으로 인구 수 기준으로 1년 1,400세대 공급이 적절한 수요로 보입니다. 물론 지방에 비해 수도권은 다른 도시와의 연계가 잘되어 있기 때문에 광명시에 공급이 많더라도 다른 도시에서의 수요로 인해 초과 공급량임에도 수요가 받쳐줄 수 도 있습니다.
하지만 여기서는 광명시만을 기준으로 본다면, 24년도 4,400세대, 25년도 9,300세대가 공급 예정인데 전체 인구 수 적정 공급량에 7배가 넘는 물량입니다.
24년도에는 호반써밋그랜드에비뉴 1,050세대와 트리우스 광명 3,344세대의 매머드급 대단지가 입주 예정에 있습니다.
25년도에는 철산역 인근으로 철산자이더헤리티지 3,800세대, 광명센트럴아이파크 2,000세대, 광명자이더샵포레나 3,600세대가 입주 예정입니다.
앞서 이야기 한 것처럼 단순 광명시만 봤을 때는 초과 공급이지만 광명시는 서울과의 거리가 가까운 베드 타운이기 때문에 전국에서 수요가 몰리는 지역이라고도 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 공급량이 많아보여도 그를 받쳐줄 수 있는 수요는 전국적 충분할 것 같습니다.
분양가가 적절할까?
그렇다면 가장 중요한 분양가는 어떨까요? 지금 발표된 광명롯데캐슬시그니처의 분양가는 59타입 중층 기준 8.5억 수준으로 발표되었습니다.
이 분양가 적절한 수준 인지에 대해 궁금하실 것 같습니다.
우선 인근에 가장 최근 분양을 진행했던 광명자이힐스테이트SKVIEW 단지와 비교해보도록 하겠습니다.
| 구분 | 광명롯데캐슬시그니처 | 광명자이힐스테이트SKVIEW |
| 분양가 | 8.5억 | 8.3~8.8억 |
| 세대수 | 1,500세대 | 3,000세대 |
| 브랜드 | 롯데 건설 | GS건설, 현대건설, SK건설 |
| 주변환경 | 주변 빌라 多 | 광명센트럴아이파크 인근 입주 예정 |
| 지하철 접근성 | 도보 10분 | 도보 10분 |
광명자이힐스테이트는 광명 5구역 재개발을 통해 공급되는 사업장으로 약 3,000세대에 달하는 메머드급 대단지입니다.
광명롯데캐슬시그니처와 비교해 보면, 우선 지하철 접근성은 2개 단지 모두 도보 10분 정도로 충분히 역세권으로 볼 수 있을 것 같고, 단지 건설사 브랜드도 롯데 캐슬과 자이, 힐스테이트의 1군 시공사들이기 때문에 크게 떨어지는 부분은 없어 보입니다.
주변 환경은 같은 위치에 있기 때문에 병원, 마트와 같은 조건은 동일하고, 차이점은 광명자이힐스테이트 바로 옆에는 광명센트럴아이파크 아파트가 들어올 예정이라 아파트 균질성에서는 롯데캐슬보다는 조금 더 좋아보이는 점은 있습니다. 하지만 이것 역시 그렇게 큰 차이는 아니라고 보입니다.
마지막으로 분양가가 광명자이힐스테이트SKVIEW는 59타입 기준 8.3~8.8억 수준으로 공급이 되었고, 당시 경쟁률은 특별공급 1.65대 1 수준으로 상당히 저조했던 것을 알 수 있습니다.
분양 성적이 저조했던 이유가 바로 비싼 분양가를 원인으로 보고 있는데, 광명자이힐스테이트 평당 분양가 가격인 3,247만원은 이전 호반써밋그랜드에비뉴 평당 분양가인 2,426만원에 약 1.3배 이상 높은 가격으로 분양가가 측정되었습니다.
이런 이유로 비슷한 분양가로 나오는 광명롯데캐슬시그니처 역시 비싸다는 이야기가 나올 것 같고, 경쟁률 역시 크게 높을 것 같지는 않습니다.