임차인을 보호하기 위해 정부에서 내놓은 임대차 3법에 한 기둥인 계약갱신청구권에 대해 알아보겠습니다.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 21년 7월 10일 부동산 대책의 일환으로 임대차 3법의 ‘주택임대차보호법’에 포함되어 있습니다. 계약갱신청구권의 주요 내용은 임대차 계약이 관습적으로 2년으로 정해져 있던 것을 4년까지 보장하겠다는 것이 기본 내용입니다. 이런 내용이 등장하게 된 배경은 전체 가구의 40%인 845만 임차 가구 중 600만 가구가 민간 공급 전/월세 시장에 의존하고 있고, 이런 무주택자들의 주거 고민을 해결하기 위해 계약갱신청구권이라는 것이 등장하게 되었습니다. 그렇기 때문에 임대인은 계약갱신청구권을 사용한 임차인에게 법에서 무리 되지 않는 선에서 정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없게 됩니다.
주택임대차보호법의 등장 배경이 임차인을 보호하기 위해 등장한 것임을 감안했을 때, 상대적으로 임대인에게는 불리한 점들이 있을 수밖에 없는데 계약갱신청구권의 요구와 범위 등에 대해서도 같이 알아보도록 하겠습니다.
계약갱신청구권의 요구 및 행사
계약갱신청구권을 쉽게 이야기하면, 전세 계약을 한 임차인에게 최초에 계약되었던 2년의 기간에서 1회 추가로 계약을 연장할 수 있는 권리를 의미합니다. 지금까지는 임대인과 임차인 사이에 합의를 통해 계약 기간을 연장하는 방식으로 진행이 됐었는데 현재는 임차인에게 우선권을 부여하고 원한다면 계약을 추가로 연장할 수 있게 하여 거주의 안정성을 보장하고 있습니다. 또한 계약을 갱신하면서 임대인은 보증금의 증액을 5% 상한을 넘을 수 없도록 하여 임차인에게 부담이 되지 않도록 제한하고 있습니다.
그렇다면 임차인을 보호하기 위한 계약갱신청구권은 임차인이 원하는 아무 때나 쓸 수 있을까요?
계약갱신청구권은 임대차 계약이 만료되기 6개월~2개월 이전부터 사용 여부를 통보해야만 그 효력이 유지될 수 있습니다. 만약 이 기간을 최소 2개월 이전이라는 기간을 넘어버리게 되면 재계약을 함에 있어 상당한 어려움이 생길 수 있습니다. 예를 들어 전세 계약 만료 시점이 23년 11월 30일이라면 최소 2개월 전인 23년 9월30일 이전까지는 계약갱신청구권 사용 여부를 통보해야 합니다.
사실 계약갱신청구권을 사용할 때는 부동산을 통해 계약갱신청구권 사용 여부를 문자 등을 통해 통보하고 그 기록을 남겨주는 것이 좋고, 정말 특이한 경우라면 내용증명 등으로 송부하여 사용하실 수도 있습니다. 이렇게 하는 이유는 임대인이든 임차인이든 묵시적으로 계약이 갱신되는 경우에는 계약갱신청구권이 사용되었다고 보지 않기 때문에 시장 상황에 따라 임대인이나 임차인에게 불리하게 작용할 수 있으므로 사용 여부를 확실하게 통보하는 것이 중요합니다. 묵시적 계약갱신에 대해서는 후단에서 조금 더 자세히 설명해 드리도록 하겠습니다.
계약갱신청구권 범위
앞서 언급한 것처럼 계약갱신청구권은 1회에 한하여 2년 동안 계약을 연장할 수 있는 법적인 제도입니다. 이를 통해 임차인은 최초 계약 2년과 계약갱신청구권을 사용한 2년까지 총 4년 동안은 거주의 불안감 없이 살아갈 수 있습니다. 또한 계약갱신청구권은 임차 보증금의 5%만 상향할 수 있도록 그 범위가 제한되어 있습니다.
여기서 계약갱신을 하기 위한 방법에는 2가지 방법이 있습니다. 먼저 일반적으로 협상을 통한 계약 연장이 있고 묵시적 계약 갱신 방법이 있습니다. 일반적인 방식은 넘어가고 묵시적 계약 갱신에 대해 알아보도록 하겠습니다. 묵시적 계약 갱신은 말뜻 그대로 임차인과 임대인 모두 특별한 언급 없이 계약이 연장되는 경우를 이야기합니다. 특히 계약 만료 1개월 전에 계약갱신청구권 사용을 이야기하여도 계약 갱신의 효력은 없기 때문에 이때도 일반적인 경우처럼 협상을 통해 계약을 연장해야 합니다.
묵시적 계약 갱신에 대해 알아보기
묵시적 계약 갱신의 경우 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 언급이 없었기 때문에 자연스럽게 2년의 계약이 연장되게 됩니다. 묵시적 계약 갱신을 다루는 이유는 바로 묵시적 계약 갱신 때는 계약갱신청구권이 사용된 것으로 보지 않기 때문입니다. 이 부분이 아주 중요한데, 계약갱신청구권이 사용되었는지 아닌지에 따라 임대인, 임차인의 입장이 크게 달라질 수 있고 이 부분에서 많은 법적 논쟁이 발생하고 있습니다.
만약 시장의 분위기가 상승장이라고 가정을 하고, 묵시적 계약 갱신이 되었다고 본다면, 임차인은 전세금을 올리지 않고 추가로 2년을 살 수 있고, 거기에 계약갱신권까지 쓰면서 2년을 더 살 수 있기 때문에 임차인 입장에서는 유리할 것이고, 임대인 입장에서는 상승 시장에 맞춰 전세 보증금을 맞춰 올릴 수 없기 때문에 상대적으로 불리하게 될 수 있습니다. 또한 임대인은 계약갱신청구권이 사용되지 않았기 때문에 최소 4년 동안은 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황에 놓일 수 있습니다.
반면 시장의 분위기가 하락장이라면, 상대적으로 임차인이 갑이 되는 상태가 되는데, 이때 묵시적 계약갱신이 된다면 오히려 임대인에게 유리해질 수 있습니다. 묵시적으로 계약이 갱신되어 2년을 추가로 임차인이 더 살게 되는데 시장 분위기가 좋지 않기 때문에 지금의 세입자가 나간다면 다음 세입자를 구하는 게 몹시 어려울 수 있습니다. 하지만 묵시적 계약 갱신으로 현재 임차인이 더 살게 되어 공실의 리스크를 줄일 수 있고, 만약 현재 세입자라 나간다고 한다면 직접 다음 세입자를 구해야 하므로 이 경우에는 임대인에게 유리하고, 임차인에게 불리한 경우가 될 수 있습니다.
계약갱신청구권 논란
계약갱신청구권이 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도이다 보니 상대적으로 임차인에게 유리한 성격을 띠고 있습니다. 이러한 부분 때문에 임차인과 임대인 사이에 많은 논란이 발생하는 데 주로 어떤 부분에서 발생하는지 알아보도록 하겠습니다.
먼저 계약갱신청구권을 사용한 임차인의 경우 계약갱신청구권을 쓴 2년 계약안에서 언제든지 나간다고 통보할 수 있는 권리가 있습니다. 최초 계약한 2년 이내에 임차인이 나가는 경우에는 임차인이 새로운 세입자를 구해야 하는 의무가 있지만 계약갱신권을 쓰고 나가는 경우에는 임차인에게 다음 세입자를 구할 의무가 없고, 임대인은 보증금 또한 반드시 되돌려 줘야 합니다. 이 부분에서 임대인들은 공실의 리스크를 떠안게 되기 때문에 계약갱신청구권을 쓰는 것보다는 새로운 계약을 맺는 것을 더 선호하고 있습니다.
반면 임차인 입장에서는 임대인이 실거주 목적으로 들어온다고 할 경우 이를 막을 방법이 없습니다. 임대인이 임차인의 계약 연장을 거부할 수 있는 사유 중 하나가 실거주 목적으로 입주하는 경우 거절이 가능합니다. 그렇기 때문에 임대인들은 사실 실거주 목적이 아니더라도 현 임차인들 내보내고 다음 임차인과 신규 계약을 맺거나 매도를 위한 준비를 할 수 있게 됩니다. 임대인이 실거주하지 않음에도 실거주로 임차인을 내보내는 것은 엄밀히 말하면 불법이지만 사실 이것을 다 잡아내고 감시하기에는 쉽지 않기 때문에 여전히 많은 논란이 있습니다.